Primeira casa: crédito habitação, IMT e custos escondidos
O preço da casa não é o único valor a pagar. Neste guia explico os custos de comprar a primeira casa em 2026 e os apoios para quem tem até 35 anos.
A entrada
Os bancos financiam normalmente até 90% do valor da casa (o menor entre o preço e a avaliação do banco). Os restantes 10% são a entrada, que tem de pagar com dinheiro seu. A exceção é a garantia pública para jovens, explicada mais abaixo.
IMT: o imposto da compra
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) paga-se antes da escritura. Para habitação própria e permanente no Continente, as taxas de 2026 são estas:
| Valor da casa | Taxa |
|---|---|
| Até 106 346 € | Isento |
| De 106 346 € a 145 470 € | 2% (marginal) |
| De 145 470 € a 198 347 € | 5% (marginal) |
| De 198 347 € a 330 539 € | 7% (marginal) |
| De 330 539 € a 660 982 € | 8% (marginal) |
| De 660 982 € a 1 150 853 € | 6% (taxa única) |
| Mais de 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) |
"Marginal" quer dizer que a taxa não se aplica ao valor todo de uma vez. Por isso, a forma mais simples de saber o valor exato é usar o simulador do Portal das Finanças ou pedir-me uma simulação.
Imposto do Selo
- Sobre a compra: 0,8% do valor da casa.
- Sobre o crédito habitação: há também Imposto do Selo sobre o valor do empréstimo, que normalmente é incluído no processo do banco.
Se tem até 35 anos: IMT Jovem
Na compra da primeira casa para habitação própria e permanente:
- Isenção total de IMT e de Imposto do Selo sobre a compra até 330 539 €.
- Isenção parcial entre 330 539 € e 660 982 €: só paga 8% sobre o valor acima de 330 539 €.
- Acima de 660 982 € não há isenção.
Condições principais: ter até 35 anos (inclusive) na data da escritura, não ser dependente na declaração de IRS de outra pessoa e não ter tido casa própria nos três anos anteriores. A isenção não abrange o Imposto do Selo do crédito.
Se tem até 35 anos: garantia pública
O Estado pode garantir até 15% do valor da casa, o que permite ao banco financiar até 100%, ou seja, comprar sem entrada. As condições principais:
- Ter entre 18 e 35 anos na data do contrato.
- Casa até 450 000 €.
- Rendimentos até ao 8.º escalão de IRS.
- Não ter casa própria e ser a primeira habitação própria e permanente.
- Contratos assinados até 31 de dezembro de 2026, salvo prolongamento.
O banco faz sempre a sua própria análise de risco e pode recusar o crédito.
Os custos que muitos se esquecem
- Avaliação do banco e comissões de abertura do processo.
- Escritura e registos, que podem ser feitos de uma vez num balcão Casa Pronta.
- Seguros obrigatórios do crédito: vida e multirriscos.
- Mudança e primeiras despesas: contratos de luz, gás, água e internet. Na mudança da luz e do gás posso ajudar, sem custos para si.
Regra prática: além da entrada, conte com uma margem de cerca de 7% a 10% do valor da casa para impostos e despesas, se não tiver direito às isenções. Peça sempre ao banco a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) para comparar propostas.
Este guia é informativo e usa os valores em vigor em 2026. Confirme sempre a sua situação no Portal das Finanças e com o seu banco antes de decidir.
Está a pensar comprar a primeira casa?
Ajudo-o a perceber quanto pode gastar e a encontrar a casa certa.